◇ REGIÃO DE ATUAÇÃO · LITORAL DE SANTA CATARINA
Por convicção e por geografia, a Cubby concentra sua atuação no litoral de Santa Catarina — região que, nos últimos sete anos, deixou de ser referência sazonal de verão para se firmar como o mercado imobiliário institucional mais valorizado do Brasil. Esta página explica por quê.
Litoral de Santa Catarina · vista aérea
◇ A REGIÃO EM REGISTROS OFICIAIS
1. CRESCIMENTO DO PIB
em 2024
Segundo maior crescimento estadual em dez anos, contra 3,4% da média nacional.
2. PIB PER CAPITA
do Brasil
R$ 61.274,4 — quase 25% acima da média nacional, segundo Seplan/IBGE.
3. SALDO MIGRATÓRIO
habitantes
Maior ganho líquido por migração interna do país entre 2017 e 2022 (Censo IBGE).
4. VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
no Top SC
Quatro das cinco cidades mais valorizadas do Brasil estão em Santa Catarina (FipeZAP).
5. TURISMO INTERNACIONAL
no Brasil
Florianópolis é o destino brasileiro mais buscado no exterior para o verão 2025, e o 4º no mundo.
Fontes oficiais. Seplan-SC · IBGE · Censo 2022 · FipeZAP · ADEMI-SC · Booking.com. Dados públicos referentes a 2024 e 2025.
LEITURA QUANTITATIVA · MACRO
Capital institucional não migra para narrativa: migra para descolamento estatístico. Quando uma economia subnacional cresce de forma sistemática acima da nacional, e quando a demografia confirma o movimento, a região passa de ciclo conjuntural para tese estrutural. Santa Catarina passou esse limiar.
◇ TESE GEOGRÁFICA
1.
Entre 2017 e 2022, Santa Catarina recebeu 503 mil novos habitantes vindos de outros estados e perdeu 149 mil — um saldo líquido de 354 mil pessoas, o maior do país em números absolutos e em proporção (+4,66%). A origem majoritária é Rio Grande do Sul (26,8%), Paraná (19,1%) e São Paulo (12,4%), com Pará (8,9%) aparecendo como quarta origem — um sinal de que o fluxo deixou de ser apenas regional. Esse contingente migrante tem renda média acima da média catarinense e demanda residência, não veraneio.
2.
A indústria de transformação catarinense cresceu 7,7% em 2024 — o terceiro maior crescimento industrial do Brasil — sobre uma base composta por máquinas e equipamentos, têxteis, alimentos e bebidas. Florianópolis, paralelamente, consolidou-se como polo tecnológico, com cerca de 25% do PIB municipal vindo do setor de tecnologia. O resultado: uma economia que não depende de um único motor e que sustenta demanda imobiliária mesmo em ciclos macro adversos.
3.
Florianópolis figurou em 2025 como o destino brasileiro mais buscado por estrangeiros para o verão e o quarto do mundo na lista da Booking.com, à frente de Nova York, Barcelona e Roma. As atividades turísticas no estado cresceram 9% em 2024, quase o triplo da média brasileira. O turista de luxo argentino e europeu, antes hóspede sazonal, hoje compra imóvel — e a presença estrangeira no litoral catarinense pressionou para cima a faixa premium do mercado.
4.
Litoral é estoque finito. Em municípios como Bombinhas, Balneário Camboriú e nas Interpraias, a combinação entre área de preservação, gabaritos limitados e ocupação consolidada cria escassez estrutural de terreno habitável. Em Florianópolis, restrições ambientais (APAs, áreas de manguezal, encostas) reduzem o solo desenvolvível a uma fração da área insular. Onde a demanda cresce e a oferta não acompanha, o preço se descola da inflação — e segue o capital qualificado.
EIXOS DE ATUAÇÃO
A Cubby não opera Santa Catarina em bloco. Cada microrregião do litoral tem dinâmica própria de oferta, comprador-alvo, tese de produto e janela de absorção. A mesa de originação trabalha com cinco eixos.
1. GRANDE FLORIANÓPOLIS
Florianópolis ocupa a 4ª posição no ranking nacional de m² mais caro (R$ 13.106/m², FipeZAP), impulsionada por Jurerê, Cacupé, Lagoa, Beira-Mar Norte. Polo de tecnologia, demanda residencial qualificada permanente.
Perfil · alto padrão urbano · renda recorrente
2. BALNEÁRIO CAMBORIÚ
Cidade com o m² mais valorizado do Brasil por três anos consecutivos. Ocupação consolidada, gabaritos elevados, Interpraias com normas ambientais rígidas que tornam novos lançamentos cada vez mais escassos e caros.
Perfil · vertical premium · ticket alto
3. ITAPEMA · PORTO BELO
Itapema liderou o VGV nacional em 2025 (~R$ 4,1 bi) e Porto Belo ocupou a segunda posição (~R$ 3,8 bi). Mercados que combinam ticket ainda inferior ao de Balneário com velocidade de venda acima da média do litoral.
Perfil · valorização recente · janela curta
4. ITAJAÍ · SÃO FRANCISCO DO SUL
Apoiado pelo maior porto do Sul do Brasil, Itajaí concentra movimento logístico, indústria e renda de classe alta vinculada ao agronegócio e ao comércio exterior. Demanda imobiliária estável, ciclo menos sazonal.
Perfil · renda industrial · ciclo estável
5. BOMBINHAS · INTERPRAIAS
Áreas com legislação ambiental rígida, ocupação limitada e demanda concentrada em produto de baixa densidade — boutique residences, condomínios horizontais. Onde a oferta é estruturalmente travada, o preço sustenta-se acima do ciclo.
Perfil · boutique · oferta finita
LEITURA QUANTITATIVA · IMOBILIÁRIO
Quatro cidades catarinenses ocupam, simultaneamente, posições entre as cinco mais valorizadas do Brasil — fenômeno inédito em qualquer série do Índice FipeZAP. Não é uma cidade que destoa: é um eixo regional inteiro que precifica fora da curva nacional.
FILOSOFIA REGIONAL
Estar sediado em Florianópolis não é endereço de marketing. É o que separa quem lê o mercado catarinense de fora — pelas manchetes e pelos ciclos — de quem o conhece pela mesa de notário, pela prefeitura, pelo arquiteto, pelo terreno. A Cubby pertence ao segundo grupo.
1.
Sete anos de relacionamento com proprietários, incorporadores e prefeituras locais. Operações apresentadas antes do ciclo de mercado — não depois.
2.
Cada município litorâneo tem zoneamento, gabarito e regras de outorga distintos. A leitura técnica regional precede a financeira em qualquer operação.
3.
Onde a valorização é forte, a tentação de prolongar a posição é maior. A Cubby trabalha com janelas de liquidez contratadas e não negocia o ciclo após a entrega.
4.
Concentrar capital em uma região não significa concentrar risco em um produto. O portfólio distribui entre eixo urbano, vertical premium, boutique e logística.
A CUBBY NO TERRITÓRIO
Conhecer um mercado não é ler relatórios sobre ele. É ter sentado, ao longo de uma década, com prefeituras, cartórios, arquitetos, construtoras e proprietários originais — e ter o histórico, em mesa, que permite distinguir um ativo precificado pelo ciclo de um ativo precificado pela escassez. A Cubby construiu essa profundidade como infraestrutura — não como marketing.
7
VGV institucional acompanhado pela casa no litoral SC
26
Microrregiões com inteligência territorial proprietária
R$ 800Mi
Valorização média FipeZAP Florianópolis (12m)
~20% a.a.
Maior PIB per capita entre estados do Brasil — SC
Quatro camadas de capital intelectual e relacional acumuladas no território — não replicáveis em escala curta.
1. CARTORIAL
Base proprietária com mais de mil matrículas examinadas em SC — leitura de cadeia dominial, restrições ambientais (APPs, APAs), e janelas de zoneamento por município.
2. NOTARIAL E MUNICIPAL
Acesso institucional às secretarias de planejamento de Florianópolis, Itapema, Balneário, Porto Belo e Bombinhas — leitura antecipada de revisões de plano diretor, outorgas onerosas e alvarás.
3. CONSTRUTIVA
Histórico de colaboração com escritórios locais e incorporadoras de capital fechado — pipeline contínuo de oportunidades fora de leilão, em estágios pré-mercado.
4. PROPRIETÁRIA
Relação intergeracional com proprietários de terras-mãe no litoral — acesso a transações fora do mercado público, com formação de preço por confiança, não por ranking.
“No litoral catarinense, capital é abundante, mas leitura é escassa. O preço médio diz o que aconteceu. A profundidade territorial diz o que ainda não foi precificado.”
CARTA DO FUNDADOR · CUBBY REAL ESTATE
◇ AVISO INSTITUCIONAL
As informações apresentadas têm caráter exclusivamente analítico e contextual. Dados macroeconômicos, demográficos e de mercado são extraídos de fontes públicas (IBGE, Seplan-SC, FipeZAP, ADEMI-SC) e referem-se aos períodos indicados. Os comentários sobre microrregiões refletem leitura proprietária da Cubby e não constituem oferta de investimento, recomendação ou garantia de retorno. Cada operação é estruturada e precificada individualmente. Material destinado exclusivamente a investidor qualificado nos termos da Resolução CVM 30/2021, art. 12.
◇ PRÓXIMO PASSO
Apresente seu interesse à mesa. Retornaremos com material institucional reservado sobre as operações ativas no litoral catarinense e agenda de reunião privada.
